Как добиться предоставления информации от управляющей компании по запросам собственников?

 1. Правовая основа действий.

Конституция Российской Федерации 12.12.1993 (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ)

Статья 29, п. 4. Каждый имеет право свободно искать, получать, передавать, производить и распространять информацию любым законным способом.

Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. N 491
Утверждены Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г.

IV. Контроль за содержанием общего имущества

п. 40. Собственники помещений в соответствии с условиями договора или учредительными документами товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вправе:

а) получать от ответственных лиц не позднее 5 рабочих дней с даты обращения информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказанных услуг и (или) выполненных работ. В договоре указанный срок может быть уменьшен;

б) проверять объемы, качество и периодичность оказания услуг и выполнения работ (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы);

Постановление Правительства РФ от 06.02.2006 N 75 (ред. от 18.07.2007, с изм. От10.08.2009) "О порядке проведения органом местного сам - ния открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом"

Раздел V. Предоставление конкурсной документации и организация осмотра объекта конкурса

п. 41 Конкурсная документация, утверждаемая организатором конкурса, включает в себя:

пп. 14) формы и способы осуществления собственниками помещений в многоквартирном доме контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договорам управления многоквартирным домом, которые предусматривают: обязанность управляющей организации предоставлять по запросу собственника помещения в многоквартирном доме в течение 3 рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления многоквартирным домом.
Жил Кодекс Р Ф" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 04.05.2010)

Статья 7. Применение жилищного законодательства по аналогии

1. В случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения.

Нормативная база для расчета тарифа:                                                1. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491);                                               
2. Методика планирования, учета и калькулирования себестоимости услуг жилищно-коммунального хозяйства (утв. постановлением Госстроя РФ от 23.02.1999 г. N 9, с изменениями от 12.10.2000 г.);                                               
3. Методические рекомендации по финансовому обоснованию тарифов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 28.12.2000 г. N 303);    4. Рекомендации по нормированию труда работников, занятых содержанием и ремонтом жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 09.12.1999 г. N 139);                             
5. Рекомендации по нормированию материальных ресурсов на содержание и ремонт жилищного фонда (утв. приказом Госстроя РФ от 22.08.2000 г. N 191);    

Правильный договор с управляющей компанией:

Как соблюсти свое право на нормальную «коммунальную» жизнь?

Уважаемые соседи! Все чаще в нашу Общественную приемную обращаются жители с вопросом «как заключить договор с управляющей компанией, чтобы рассчитывать на достойное жилищно-коммунальное обслуживание?»

Вопрос своевременный. Жителям Железнодорожного района Екатеринбурга доставили в почтовые ящики два экземпляра Договора с УК «РЭМП Железнодорожного района». В мой ящик тоже попали такие бумаги.

Никакого сопроводительного письма от УК, никаких регламентированных сроков, в которые я должен «подписать-не подписать», никакой правовой аргументации, почему я должен предпочесть коммунальное обслуживание именно этой компании.

Типовой набор услуг, типовые права и обязанности сторон.

Причем, обязанностей у меня, как собственника, – хоть отбавляй.

А у УК – не столь много.

Давайте разберемся, каковы на самом деле права и обязанности жителя и управляющей компании? И возможно ли заключить Договор так, чтобы избежать недопонимания с обслуживающей организацией?

Наше право выбора закреплено Жилищным Кодексом РФ (ч. 1 ст. 162), где четко сказано, что выбор управляющей компании и условия договора с ней определяются Общим собранием жильцов.

Законодательство позволяет нам не только выбрать УК, но дает право устанавливать сроки действия договора с этой УК. Мы с вами определяем структуру платы за содержание жилья, порядок проведения капитального ремонта и меру вознаграждения либо ответственности УК при невыполнении своих прямых обязанностей по обслуживанию вверенного ей жилого фонда.

Следует помнить, что мы, жители, – заказчики услуг, которые платят за эти услуги полным рублем, а УК – лишь исполнитель. Для того чтобы исполнитель был добросовестным, в Договоре отдельным приложением должен быть прописан перечень работ по управлению домом, а также график проведения очередных/внеочередных осмотров общего имущества дома, уборки мест общего пользования и придомовой территории.

Еще одно положение, которое обязательно должно отражаться в Договоре – порядок сдачи и приема работ, с подписанием соответствующих актов.

К примеру, при подготовке к отопительному сезону, сотрудники УК должны составить акт, в котором отражено техническое состояние системы отопления, общего имущества, уровень теплоизоляции и т.п.

А мы зачастую даже не знаем, когда и кем проводятся такие осмотры, и проводятся ли вообще. Между тем, любой из нас может стать полноправным участником такого осмотра.

В Договоре можно предусмотреть механизм контроля над деятельностью УК. И это право закреплено ст. 162 ЖК РФ.

Итак, сделать Договор оригинальным и соответствующим нашим запросам и законодательству – задача самих собственников.

Если вы проведете Общее собрание и предложите свой вариант – это станет началом действительно конструктивных взаимоотношений с обслуживающей организацией. Это повысит уровень взаимной ответственности и благоприятно отразится на жилищно-коммунальном состоянии дома и двора.

Проанализировав предложенную УК редакцию Договора, юристы ОО «Житель» подготовили Заключение, в котором дана правовая оценка по каждому из спорных с точки зрения законодательства пунктов.

Убежден, подготовленная информация вам пригодится. Полезного чтения!

С уважением, председатель Правления ОО «Житель» Игорь Данилов

Юридическая консультация ОО «Житель»

Изучаем Договор - действуем по праву Закона

В предложенном Заключении мы решили акцентировать ваше внимание на тех пунктах предложенного Договора, которые выгодны УК, но вряд ли удовлетворят Вас – как собственника жилья и потребителя жилищно-коммунальных услуг.

Тем более что спросить с УК за внезапно возросшие платежи, плату за неоказанные услуги или игнорирование неоднократных жалоб, подписав такой Договор, будет куда сложнее, нежели договориться «на берегу» и сделать условия обслуживания дома приемлемыми как для собственника, так и для обслуживающей организации.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 1.2 – «Управляющий (Управляющая компания) – организация, уполномоченная решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома, на выполнение функций по управлению многоквартирным домом и по обеспечению предоставления собственникам многоквартирного дома коммунальных услуг»;

п. 1.3. – «Исполнители – организации различных организационно-правовых форм, на которые Управляющим, на договорной основе, возложены обязательства по предоставлению Собственнику помещения различных услуг и выполнению работ, в том числе работ и услуг по капитальному ремонту, тепло-, водоснабжению, канализованию, электроснабжению многоквартирного дома»;

Внимание! Обслуживающие организации не вправе ограничивать свою ответственность перед потребителем за действия привлеченных лиц (ст. 403 ГК РФ).

В частности, Управляющая компания, управляющая общим имуществом многоквартирного дома, не вправе включать в договоры с потребителями условие о том, что она лишь организует предоставление коммунальных услуг, заключая договоры с ресурсоснабжающими организациями.

Подобное условие подразумевает, что управляющая компания не является непосредственным исполнителем коммунальных услуг и не отвечает за их надлежащее качество.

Договор в этой части не соответствует положениям п. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ и п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам. Данная позиция подтверждается также и судебной практикой (см. Постановление ФАС Северо-Западного округа от 23 апреля 2007 г. N А56-44223/2006.)

В соответствии с п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденным Постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г., именно Управляющая организация признается исполнителем:

«исполнитель» - юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель, предоставляющие коммунальные услуги, производящие или приобретающие коммунальные ресурсы и отвечающие за обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых потребителю предоставляются коммунальные услуги. Исполнителем могут быть управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищно-строительный, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений - иная организация, производящая или приобретающая коммунальные ресурсы;»

Обратите внимание, что в п. 2.1. предложенного Договора, Управляющий по заданию собственника «обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества..», а выполнение работ закреплено не иначе как за исполнителем.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п.1.5 – «Высший орган управления многоквартирным домом – Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома. В перерывах между Общими собраниями Собственников помещений многоквартирного дома органом Управления многоквартирного дома является Управляющий».

В соответствии с действующими нормами жилищного законодательства, в частности – ст. 44, ст. 161 ЖК РФ, только общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления домом. Именно к компетенции общего собрания – как органа управления домом относится достаточно широкий круг вопросов, как то: выбор способа управления домом, принятие решений о пользовании общим имуществом, о передаче общего имущества в пользование третьим лицам, принятие решения о реконструкции многоквартирного дома и т.д.

Управляющая компания не вправе выступать в качестве органа управления домом, т.к. орган управления домом состоит из собственников, заключивших договор на управление с такой компанией.

В противном случае все функции общего собрания, которые призваны контролировать деятельность управляющей компании, УК берет на себя?

Возникает совершенно нелепая ситуация – «управляющая компания – как орган управления домом в разрез с действующим законодательством возлагает на себя функции, отведенные к компетенции общего собрания, развязывая тем самым руки себе, и завязывая их собственникам»;

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 3.1.6. – «управляющий обязан сообщать собственнику доступными способами об изменении стоимости отдельных видов работ и услуг, тарифов, на основании которых взимается плата … При изменении тарифов Управляющий вправе произвести перерасчет в одностороннем порядке»;

В соответствии с п. 42 Постановления Правительства № 307, информация об изменении размера платы за коммунальные услуги, тарифов и нормативов потребления коммунальных услуг направляется исполнителем потребителю (в письменной форме) не позднее, чем за 30 дней до даты выставления платежных документов, на основании которых будет вноситься плата за коммунальные услуги по новым тарифам или нормативам (если иной срок не установлен договором).

В письме Министерства регионального развития Российской Федерации №6093-АД/14 от  5 марта 2009 года указано, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений в многоквартирном доме может устанавливаться органами местного самоуправления, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности.

Установление органами местного самоуправления указанной платы в иных случаях не соответствует законодательству Российской Федерации.  А в письме  №6175-АД/14 от 6 марта 2009  года «Об установлении органами местного самоуправления размера платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме для нанимателей жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда» определено, что регулирование порядка расчета и внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения нанимателями жилых помещений и собственниками помещений в многоквартирном доме органами   государственной   власти субъектов  РФ и органами   местного самоуправления (что подтверждается статьями 13, 14, 153 – 158 ЖК РФ) не предусмотрено.

Из этих определений следует, что  принятие решения о размере тарифа на содержание и ремонт жилищного фонда регламентируется в соответствии со статьей 156 Жилищного кодекса РФ.  Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.

Законодательно это звучит так: размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 ЖК.

Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.

То есть, формирование тарифа на оплату содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома – прерогатива собственников помещений МКД и управляющей компании. Односторонний порядок применения тарифов может быть признан незаконным.

Формирование тарифа необходимо производить в три этапа — расчет, согласование и утверждение. И самое важное, — это экономически обоснованный расчет.  Для того  чтобы его выполнить, необходимо собрать все данные по многоквартирному дому!

ТЕКСТ ДОГОВОРА: 3.1.10 (извлечение): «..При этом, имуществом, не относящимся к общему имуществу многоквартирного дома, является: …радиаторы (в том числе радиаторы отопления)…»

Исходя из пункта 6 Правил содержания общего имущества, в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

Министерство регионального развития, уполномоченное давать разъяснения по вопросам применения данного документа, сообщило, что обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома. (Письмо от 04.09.2007 N 16273-СК/07).

Исходя из изложенного, обогревающие элементы (радиаторы), находящиеся внутри квартир, входят в состав общего имущества многоквартирного дома.»

Данная позиция находит свое подтверждение и в судебной практике.

В силу п. 5.2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилого фонда (утвержденных постановлением Государственного комитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27 сентября 2003 г. N 170) эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать, в частности, равномерный прогрев всех нагревательных приборов, наладку системы отопления.

Радиатор, стояк отопления и полотенцесушитель являются общим имуществом многоквартирного дома, проводящим тепло не только в отдельно взятую квартиру, но и во все жилые помещения, сквозь которые проходят данные стояки.

Следовательно, обязанность по их обслуживанию, содержанию, эксплуатации и ремонту возлагается на соответствующую управляющую организацию (общество). (Постановление ФАС Уральского округа от 24 мая 2007 г. N Ф09-3841/07-С1).

В данном случае ФАС Уральского округа не ограничился формальным сопоставлением положений ЖК РФ и Правил содержания общего имущества многоквартирного дома, а попытался объяснить причины включения в состав общего имущества дома обогревающих элементов, находящихся внутри квартиры.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 3.1.11 – «оперативно устранять аварийные ситуации в многоквартирном доме, а при неотложной необходимости в целях обеспечения требований безопасности использовать для выполнения работ денежные средства, собранные на капитальный ремонт, при условии обязательного предоставления отчета собственникам»

п. 3.2.8. – « в соответствии с п. 2.2 настоящего договора, при отсутствии утвержденного решением общего собрания собственников финансового плана дома Управляющий, исходя из требований добросовестности и разумности, осуществляет расходование денежных средств на проведение первоочередных работ, а также работ в соответствии с предписаниями надзорных органов.»

В соответствии со ст. 158 ЖК РФ, решение Общего собрания об оплате расходов на капитальный ремонт принимается с учетом предложений управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов и других предложений, связанных с условиями проведения капитального ремонта.

Из вышеизложенного следует, что оплата расходов по статье «капитальный ремонт» законна только в том случае, если собственниками принято решение о проведении капитального ремонта, т.е. подразумевается целевое использование денежных средств – только на «капитальный ремонт». Предполагается, что все иные расходы на текущий ремонт, на устранение неисправностей и иные расходы заложены в статье «содержание жилья».

Что касается п. 3.2.8, то первоочередные работы, о которых говорится в Договоре, равно как и любые другие работы, согласовываются с собственниками помещений.

Данное право закреплено в ст. 44 ЖК РФ: Решение о проведении ремонта общего имущества относится к компетенции общего собрания. Данное положение еще раз подтверждает тот факт, что все работы, подразумевающие расходование денежных средств, непременно должны быть утверждены общим собранием собственников. Управляющая компания не вправе распоряжаться денежными средствами не по назначению.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 3.2.6 – «в случае неоплаты Собственником коммунальных услуг в течение 6 (шести) месяцев подряд, после письменного уведомления Собственника, вправе приостановить отпуск отдельных видов, либо всех неоплаченных услуг в порядке, установленном действующим законодательством».

В разделе X Правил предоставления коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 307, четко прописан порядок приостановления или ограничения предоставления коммунальных услуг.

В частности, согласно п. 80 Правил, исполнитель вправе приостановить или ограничить предоставление коммунальных услуг через месяц после письменного предупреждения (уведомления) потребителя, в случаях:

– неполной оплаты потребителем коммунальных услуг, проведения планово-предупредительного ремонта и работ по обслуживанию внутридомовых инженерных систем, относящихся к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме;

– выявления факта самовольного подключения потребителя к внутридомовым инженерным системам;

– получения соответствующего предписания уполномоченных государственных или муниципальных органов;

– использования потребителем бытовых машин (приборов, оборудования) мощностью, превышающей технические характеристики внутридомовых инженерных систем, указанные в техническом паспорте жилого помещения;

– неудовлетворительного состояния внутридомовых инженерных систем, за техническое состояние которых отвечает потребитель, угрожающего аварией или создающего угрозу жизни и безопасности граждан, удостоверенного подразделением государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации или иным органом, уполномоченным осуществлять государственный контроль и надзор за соответствием внутридомовых инженерных систем, а также внутриквартирного оборудования установленным требованиям.

Пунктом 81 Правил предусмотрен порядок приостановления (ограничения) подачи коммунальных услуг:

а) исполнитель направляет (в письменной форме) потребителю уведомление о том, что в случае непогашения задолженности в течение 1 месяца с момента направления указанного уведомления предоставление ему коммунальных услуг может быть приостановлено и (или) ограничено.

Перечень этих услуг прилагается к уведомлению, которое доводится до сведения потребителя путем вручения под расписку или направления по почте заказным письмом (с описью вложения) по указанному им почтовому адресу;

б) при непогашении задолженности в течение установленного в уведомлении срока исполнитель вправе ограничить предоставление указанных в уведомлении коммунальных услуг с предварительным (за 3 суток) письменным извещением потребителя;

в) в случае непогашения образовавшейся задолженности и по истечении 1 месяца со дня введения ограничения предоставления коммунальных услуг исполнитель имеет право приостановить предоставление коммунальных услуг, за исключением отопления, холодного водоснабжения и водоотведения.

В соответствии с законодательно закрепленными нормами, Управляющая компания не вправе приостанавливать отпуск ВСЕХ неоплаченных услуг.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 3.3.5: Собственник обязан иметь исправные и поверенные индивидуальные приборы учета холодного, горячего водоснабжения, электроэнергии.

На законодательном уровне не закреплена обязанность собственников по установке индивидуальных приборов учета и замена устаревших счетчиков – дело добровольное. Об этом мы писали в информационном бюллетене «Житель» № 10.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п.4.1.2. (извлечение) – «Плата за содержание и ремонт многоквартирного дома включает в себя плату за услуги и работы Управляющего по управлению многоквартирным домом ( в том числе заработная плата сотрудников Управляющего, налоги Управляющего)».

Согласно действующему законодательству, в частности ст. 44, 161, 162 ЖК РФ, используя расширительное толкование данных норм (перечень полномочий Общего собрания, равно как и условий договора МКД, указанных в ЖК РФ не является закрытым), определение платы за услуги и работы управляющего относится к компетенции Общего собрания собственников и является существенным условием договора управления многоквартирным домом.

Поэтому, считаем, что положение о вознаграждении УК должно быть прописано в приложении к Договору, а решение о размере платы необходимо принимать и утверждать только на Общем собрании (в том числе и с учетом предложений управляющей организации).

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 4.1.3. – «Плата за коммунальные услуги включает в себя: - плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, отопление, определенную в соответствии с показаниями общедомовых приборов учета, установленных в доме, в размере, определенном в соответствии с действующим законодательством РФ; при отсутствии общедомовых приборов учета – в размере, утвержденном в установленном законом порядке норматива потребления»; п. 4.3. – «размер платы за коммунальные услуги определяется исходя из показаний коллективных (общедомовых) и индивидуальных (квартирных) приборов учета в порядке, установленном действующими правилами предоставления коммунальных услуг в соответствии с тарифными ставками, установленными в г. Екатеринбурге».

Возникает вопрос: почему плата определяется исходя из показаний общедомовых приборов учета и нормативов? А где же положение о том, что учитываются показания индивидуальных приборов учета при определении платы?

В п. 4 ст. 154 ЖК РФ прописан состав платы за коммунальные услуги, а вот уже в п. 1 ст. 157 ЖК РФ указано, из каких показателей рассчитывается размер платы.

Полагаем, что при заключении договора с УК необходимо исключить из п. 4.1.3. слово, вводящее в заблуждение потребителей – «общедомовые», или же наоборот, добавить в данном пункте положение об учете показаний индивидуальных приборов учета. А иначе, зачем сейчас в Управляющих компаниях идет тотальная реклама установки индивидуальных приборов учета, если эта составляющая не включена в плату?

ТЕКСТ ДОГОВОРА: п. 4.2. – Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома определяется на общем собрании собственников помещений сроком на один год, в случае, если не определено, то данная плата производится в соответствии с тарифными ставками, установленными решениями главы Екатеринбурга, Региональной энергетической комиссии Свердловской области, иными уполномоченными органами»; п. 4.4. – «Размер платы за содержание жилого помещения и платы за содержание и ремонт многоквартирного дома может быть изменен на основании нормативно-правовых актов органов государственной власти и органов местного самоуправления».

В ч.1 ст. 156 ЖК РФ сказано: плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

Если в многоквартирном доме не созданы ТСЖ или жилищный кооператив, но собственники помещений определились и выбрали способ управления домом с привлечением управляющей компании, то размеры обязательных платежей, включая платежи по оплате расходов на содержание и ремонт общего имущества, определяются на Общем собрании собственников помещений, порядок проведения которого предусмотрен ст. 45-48 Кодекса.

Согласно ч.7 ст.156 ЖК РФ, при определении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения на Общем собрании также учитываются предложения управляющей организации.

Определенный собственниками жилых помещений размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме фиксируется в протоколе Общего собрания собственников помещения и закрепляется в договоре с управляющей компанией.

Размеры платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливаются в договорах между собственниками помещений и управляющей компанией с учетом действующих базовых ставок. Определенный таким образом размер обязательных платежей устанавливается на срок не менее одного года.

Это означает, что если в договор с управляющей компанией все же окажется включенным условие о праве управляющей компании увеличить в течение года размеры платежей за эксплуатацию и управление домом, такое условие договора будет являться недействительным и не подлежащим исполнению.

Если управляющая компания все же соберет плату по увеличенным в течение года ставкам, излишне собранные суммы, либо подлежат возврату, либо могут быть засчитаны в счет платежей за последующие периоды действия договора.

В соответствии с Письмом Министерства регионального развития РФ № 6091-АД/14 от 5 марта 2009 г., установление размера платы за капитальный ремонт органами местного самоуправления не допускается для многоквартирных домов, собственники помещений которых не приняли на их общем собрании решения о проведении капитального ремонта такого дома.

В соответствии с пп. 5 п. 1 ст. 153 ЖК РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника занимаемого жилого помещения с момента возникновения права собственности на помещение в данном доме.

Порядок исполнения обязанности по оплате капитального ремонта Кодекс относит к ведению Общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Общее собрание собственников должно принять решение об оплате расходов на капитальный ремонт и вводит условия для принятия данного решения.

Статья 158 ЖК РФ конкретизирует правило, закрепленное в п. 7 ст. 156 ЖК РФ применительно к оплате расходов на капитальный ремонт и содержит открытый перечень вопросов, связанных с условиями проведения капитального ремонта, которые следует согласовывать на общем собрании с ТСЖ и учитывать при принятии решений по оплате таких расходов.

Предложения управляющей организации должны учитывать состав, конструктивные особенности, степень физического износа и технического состояния общего имущества, а также геодезические и природно-климатические условия расположения многоквартирного дома.

Перечни видов работ по текущему и капитальному ремонту, в частности работ, проводящихся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт жилищного фонда, содержат Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 г. N 170.

2 сентября 2010 г. мировым судьей судебного участка № 42 в г. Якутск было вынесено решение по делу № 2-1750/42-10 «О перерасчете платы за жилищно-коммунальные услуги и компенсации морального вреда», - произвести перерасчет платы за софинансирование капитального ремонта, т.к. в нарушение п.п. 8, 9 Правил изменения платы за содержание и ремонт жилого помещения, утвержденных Постановлением правительства РФ № 461 от 13.08.2006 г., ч. 13 ст. 155, ч.7 ст. 156 ЖК РФ, - в доме не проводилось общего собрания собственников, с планом капитального ремонта жильцов не знакомили. Уважаемые собственники!

Просим Вас обратить внимание, что при имеющихся нарушениях в Вашем доме, необходимо устанавливать конкретные обстоятельства взимания платы за капитальный ремонт Управляющей компанией.

Таким образом, в каждом конкретном случае, взимание платы за капитальный ремонт без предоставления актов осмотра общего имущества, локально-сметных расчетов, без проведения общего собрания и согласования затрат с собственниками может быть признано незаконным.

Управляющая компания не вправе устанавливать размер платы за содержание жилого помещения и ремонт общего имущества многоквартирного дома в одностороннем порядке.

ТЕКСТ ДОГОВОРА: раздел 5 – «ИЗМЕНЕНИЕ ДОГОВОРА И РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ», раздел 6 – «УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА».

Во-первых, специалисты, подготовившие данный Договор не учитывают императивности норм, установленных Жилищным Кодексом. Данные нормы являются обязательными для всех! участников жилищно-правовых отношений, и Управляющие компании – не вправе их изменять!

Во-вторых, Договор управления многоквартирным домом имеет публичный характер, так как на управляющую организацию возлагается обязанность заключения указанного договора со всеми собственниками помещений в многоквартирном доме на одинаковых условиях.

В-третьих, в ст. 162 ЖК РФ закреплено правило, касающееся возможности одностороннего отказа от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации.

Отказ от исполнения договора является способом прекращения договорного обязательства посредством волеизъявления одной из сторон, в данном случае собственника помещения. Отказ от исполнения договора может быть полным либо частичным.

При полном отказе договор расторгается, а при частичном изменяется. В п. 3 ст. 450 ГК РФ не уточняется форма, в которую должен быть облечен отказ. Представляется, что односторонний отказ от договора управления многоквартирным домом должен совершаться в той же форме, что и сам договор.

Отказ от исполнения договора управления допускается не в любое время его действия и не при любых обстоятельствах.

Для того чтобы реализовать право на отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом, необходимо наличие решения Общего собрания собственников помещений о выборе или об изменении способа управления домом, принятого до истечения срока действия договора.

Вторым случаем отказа собственников помещений от исполнения договора управления многоквартирным домом является неисполнение управляющей организацией условий такого договора.

В ч.10 ст. 162 ЖК РФ устанавливается правило, обязывающее управляющую организацию за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные, связанные с управлением таким домом документы уполномоченным на их получение лицам. В качестве таких лиц выступают:

- вновь выбранная управляющая организация;

- товарищество собственников жилья;

- жилищный кооператив;

- иной специализированный потребительский кооператив.

Для случая непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений упомянутая документация передается одному из собственников, указанному в решении общего собрания о выборе способа управления, если собственник не указан, любому собственнику помещения в том доме.

Согласно письму Министерства регионального развития РФ от 20 декабря 2006 г. N14313-РМ/07 "О передаче технической документации на многоквартирный дом", имеющаяся в наличии техническая документация должна передаваться безвозмездно, а реализация выбранного собственниками помещений способа управления многоквартирным домом не зависит от передачи технической документации и иных, связанных с управлением таких домов документов.

В ч.11 ст. 162 ЖК РФ содержится норма, возлагающая на управляющую организацию обязанность ежегодного предоставления собственникам помещения отчета о выполнении договора управления за предыдущий год. Указанная норма может быть изменена договором управления многоквартирным домом.

Управляющая компания не вправе включать в договор условия, противоречащие действующему законодательству, в частности в п.6.2. Договора Управляющая компания включает условие об уведомлении УК за три месяца о прекращении договора управления домом. Обратите внимание, что УК – исполнитель, а Вы – заказчик!

И это прерогатива собственников – устанавливать правила расторжения договоров. Более того, п. 6.1. Договора – «Решение общего собрания Собственников помещений об образовании ТСЖ не является основанием для расторжения настоящего Договора с Управляющим» противоречит нормам, установленным федеральным законодательством! – в частности – ч. 8.1. ст. 162 ЖК РФ, где четко закреплено право отказа от договора с УК при выборе иного способа управления домом.

Уважаемые собственники, помните о том, что Договор с управляющей компанией в обязательном порядке утверждается на Общем собрании. Если вы не согласны с тем вариантом Договора, который вам подготовила УК, не спешите его подписывать, необходимо составить протокол разногласий и направить его в УК!

Знайте свои права и будьте хозяевами своего дома!

Генеральному директору

___________________________

___________________________

от ___________________,

проживающей (его) по адресу:

___________________________

тел.:_______________________

Заявление

Я ______________________________________________ являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу _________________________________________

Управление домом осуществляет Ваша организация.

В связи с окончанием отопительного сезона, жильцы дома намерены провести проверку правильности произведенных начислений за коммунальную услугу - «отопление».

В соответствии со Стандартом раскрытия информации, утв. Постановлением Правительства № 731 от 23.09.2010 г., ст. 10 Закона «О защите прав потребителей», пп. «и» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, прошу Вас предоставить следующую информацию:

1. О наличии общедомового прибора отопления в жилом доме ( дата установки, опломбировки, ввода в эксплуатацию, каким образом, когда и кем снимаются общедомовые показания приборов учета, предоставить копии журнала учета снятия показаний, каким образом, когда, кем снимаются показания общедомовых приборов учёта, с какой периодичностью);
2. Предоставить копию договора с ресурсоснабжающей организацией, предоставляющей коммунальную услугу – «отопление»;
3. Предоставить копии счетов-фактур за период с момента установки общедомового прибора учета отопления по настоящее время, выставленных для оплаты отопления организацией, поставляющей нашему дому данную услугу.

Запрашиваемые данные прошу предоставить исходя из расчетного периода – один месяц.

Письменный ответ прошу выдать в письменном виде на руки в течение 3-х рабочих дней.

«__»______ 2011 г. ______________________

Руководителю __________________________

_______________________________________

От________________________________

Адрес _____________________________

Требование

Я ______________________________________________ являюсь собственником жилого помещения расположенного по адресу _________________________________________

Управление домом осуществляет Ваша организация

«___»______________200__г. мне выставили платёжный документ, где отдельной графой была выставлена для оплаты следующая услуга:______________________________________________

Для проверки правильности расчета платы за коммунальные услуги (электрической энергии, общедомовой учет), руководствуясь пп. р п. 49 правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением Правительства № 307 от 23.05.2006 г., ст. 10 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1 от 07.02.1992 г

ТРЕБУЮ

1. Разъяснить порядок начисления выставленных сумм (в соответствии с какой формулой, установленной Постановлением Правительства РФ № 307 от 23.05.2006г. «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам» (далее - Постановление № 307) производится расчет платы за коммунальные услуги (электрической энергии)?
2. Разъяснить, что включается в понятие общедомовой учёт (корректировка платы и т.п.)?
3. Предоставить следующую информацию:

• о наличии в моем доме коллективных (общедомовых) приборов учёта электроэнергии, отопления, холодного и горячего водоснабжения;
• когда и кем проводилась опломбировка общедомовых приборов учета, их поверка, какой он имеет режим (однотарифный или двухтарифный);
• каким образом, когда, кем снимаются показания общедомовых приборов учёта, с какой периодичностью;
• подключены ли нежилые помещения (если таковые имеются в доме или на территории дома) к общедомовому прибору учёта;

4. Предоставить все данные, необходимые для проверки правильности начисления платы за коммунальные услуги : электроэнергию, ГВС, ХВС (ненужное зачеркнуть) за период с «___» ______________ 20___г. по «____» ______________ 20___г., помесячно.

1. какой объём коммунального ресурса потреблен по общедомовому прибору учета
2. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен домом по  индивидуальным приборам учета
3. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен домом по нормативу
4. какой суммарный объем коммунального ресурса потреблен нежилыми помещениями
5. какой объем коммунального ресурса принят Вашей организацией для расчета по моему жилому помещению (начисления проводились по норме или индивидуальному прибору учета?)
6. Применяемые для расчета тарифы.

Согласно пп. «и» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг управляющая компания обязана в течение 2 рабочих дней с даты получения жалобы (заявления, требования, претензии) направить потребителю извещение о ее приеме и последующем удовлетворении либо об отказе в ее удовлетворении с указанием причин отказа.

Ответ прошу выдать в письменном виде на руки в течение 3-х рабочих дней.

________________

(подпись)